Долгожданный момент: дом сдан, застройщик приглашает на осмотр и получение ключей. Многие покупатели, обрадованные завершением ожидания, подписывают акт приёма-передачи после беглого осмотра. Но именно этот документ фиксирует состояние квартиры, и выявленные до подписания дефекты застройщик обязан устранить. Разберём, как подготовиться к приёмке, что проверить и как оформить замечания. Статья носит информационный характер; в спорных ситуациях стоит обратиться к юристу.
Как подготовиться
Перед осмотром изучите договор долевого участия и проектную декларацию: в них указаны площадь, тип отделки, материалы окон, оборудование, которое должно быть установлено. Узнайте, какие нормы и стандарты указаны в договоре — по ним оценивается качество.
Возьмите с собой:
- договор и план квартиры;
- рулетку или лазерный дальномер;
- строительный уровень длиной не менее 2 метров или правило;
- фонарик;
- индикаторную отвёртку или тестер розеток;
- лист бумаги или зажигалку для проверки вентиляции;
- маркер и малярный скотч для отметки дефектов;
- телефон с камерой.
Хорошая идея — пригласить технического специалиста по приёмке. Он знает нормы, имеет профессиональные инструменты и опыт, а его заключение весомо при обсуждении дефектов с застройщиком.
Что проверять
Площадь и планировка
Измерьте площадь помещений и сравните с договором. Отклонения в пределах, указанных в договоре, обычно допустимы, превышение может стать основанием для перерасчёта. Проверьте соответствие планировки проекту.
Входная дверь
Проверьте, как открывается и закрывается дверь, нет ли перекосов, работают ли замки, нет ли повреждений покрытия. Проверьте уплотнители.
Окна и балконные двери
- Открывание и закрывание всех створок в разных режимах.
- Отсутствие трещин, сколов и царапин на стёклах и профиле.
- Плотность прилегания створок.
- Монтажный шов: наличие пароизоляционной ленты изнутри.
- Отливы и подоконники.
- Наличие маркировки стеклопакетов.
Стены и потолки
Проверьте вертикальность и плоскость стен правилом и уровнем. Обратите внимание на трещины, особенно в местах примыкания разных материалов. В квартирах с черновой отделкой отклонения допускаются в бо́льших пределах, чем с чистовой. Проверьте высоту потолков.
Пол и стяжка
Проверьте ровность стяжки правилом, простучите на наличие пустот, посмотрите на трещины. Проверьте перепады высот между помещениями.
Электрика
- Наличие и работа всех розеток и выключателей, указанных в договоре.
- Работа автоматов в щите.
- Наличие заземления.
- Показания счётчика.
Сантехника
- Наличие выводов воды и канализации.
- Герметичность соединений.
- Состояние стояков и счётчиков воды.
- Показания счётчиков.
Отопление
Проверьте радиаторы на наличие повреждений, работу кранов и терморегуляторов. Если сезон отопительный, убедитесь, что радиаторы прогреваются равномерно.
Вентиляция
Поднесите лист бумаги к вентиляционным решёткам на кухне и в санузле. Лист должен притягиваться. Если тяги нет, это серьёзный недостаток.
Балкон или лоджия
Проверьте ограждения, остекление, гидроизоляцию пола, водоотвод.
| Объект проверки | Чем проверять | Что ищем |
|---|---|---|
| Стены | Правило, уровень, фонарик | Отклонения, трещины |
| Окна | Визуально, руками | Работа створок, повреждения, монтаж |
| Стяжка | Правило, простукивание | Перепады, пустоты, трещины |
| Электрика | Тестер | Наличие напряжения, заземление |
| Вентиляция | Лист бумаги | Тяга |
| Сантехника | Визуально | Протечки, комплектность |
Как оформить замечания
Если обнаружены дефекты, их фиксируют в акте осмотра или дефектной ведомости. В документе указывают конкретный дефект, его местоположение и характеристики. Подписывать акт приёма-передачи при наличии существенных недостатков не обязательно — их устранение можно потребовать до подписания.
Застройщик обязан устранить недостатки в установленный срок. После устранения проводят повторный осмотр.
Скрытые дефекты
Некоторые дефекты проявляются позже: протечки, трещины от усадки, промерзание. Гарантийный срок на квартиру в новостройке, как правило, составляет несколько лет на конструкции и меньше — на инженерное оборудование. Сохраняйте все документы и при обнаружении дефектов обращайтесь к застройщику письменно.
Что делать после приёмки
- Сфотографируйте показания всех счётчиков.
- Заключите договор с управляющей компанией.
- Зарегистрируйте право собственности.
- Перед началом ремонта проверьте перекрытия на пустоты и трещины.
- Не спешите с чистовой отделкой стен в первые месяцы — дом даёт усадку.
Типичные ошибки
- Подписание акта без внимательного осмотра.
- Осмотр в темноте или при плохом освещении.
- Отсутствие письменной фиксации дефектов.
- Нежелание приглашать специалиста ради экономии.
- Начало ремонта до устранения дефектов застройщиком.
Квартира с отделкой
Если квартира передаётся с чистовой отделкой, список проверок расширяется. Осмотрите обои на предмет пузырей и расхождения швов, плитку — на пустоты простукиванием и ровность швов, ламинат — на скрип и щели, межкомнатные двери — на перекосы и повреждения. Проверьте сантехнику: работу смесителей, слив унитаза, отсутствие протечек под раковиной и ванной. Проверьте, все ли розетки и выключатели установлены и работают.
Места общего пользования
При приёмке стоит пройтись по подъезду: оценить состояние лифтов, лестниц, входной группы, почтовых ящиков. Хотя их принимает управляющая компания, видимые проблемы стоит зафиксировать и сообщить застройщику — многие из них проще исправить до заселения жильцов.
Когда приглашать специалиста
Специалист по приёмке особенно полезен, если квартира передаётся с отделкой, если у вас нет опыта в строительстве или если дом сдаётся зимой, когда некоторые дефекты сложнее заметить. Специалист приходит с тепловизором, влагомером, лазерным нивелиром и знает типичные проблемы конкретных застройщиков.
Что делать, если застройщик отказывается исправлять дефекты
Направьте письменную претензию с перечнем недостатков и требованием их устранения. Сохраняйте копии всех документов и отметки о получении. При отказе можно обратиться в контролирующие органы или суд. Независимая экспертиза станет основным доказательством.
Сезонность приёмки
Зимой проще оценить работу окон и отопления, летом — вентиляцию и гидроизоляцию балконов после дождей. Если приёмка проходит летом, в первую зиму внимательно проверьте окна и углы на промерзание и сообщайте застройщику о дефектах в рамках гарантии.
Итог
Приёмка квартиры в новостройке — важный этап, от которого зависит качество будущего жилья и сумма расходов на ремонт. Подготовьтесь заранее, возьмите инструменты, проверьте все системы, фиксируйте дефекты письменно и не подписывайте акт до их устранения. При необходимости обратитесь к специалисту — его услуги окупятся сэкономленными средствами и нервами.
Ваш адрес почты не публикуется. Обязательные поля помечены *. Комментарии проходят модерацию.